İsveç’ te kredi ile ev alabilmek için öncelikle bankaların uygulamış olduğu kredi şartlarına haiz olmak gereklidir. Basitçe gelir (inkomst) gider (utgifter) hesabı yapılarak kredi değerlendirmesi yapılır. Ailenin aylık brüt maaşı üzerinden hesaplama yapılır. Alınan barnbidrag var ise gelir kısmına yazılır Gider hesaplaması yaparken var ise ödenen CSN ödemesi, var ise araç kullanım bedeli ( ortalama bir rakam ), oturduğunuz evin avgifti, kirası, almayı planladığınız evin kredi onaylanırsa avgift, faiz, amortering tutarı varsa başka giderleriniz bunların hepsi gider olarak hesaplanır .
Bir ailede, karı ve koca çalışıyor ise bankadan çekebileceği kredi miktarı bay (brüt) + bayan (brüt) toplam tutarın yıllık tutarı(12 ay ) x 4,5 olarak hesaplanır. Yani ailenin toplam brütü 50.000 sek ise aile en fazla 50x12=600 bin sek x 4,5 = 2.700.000 sek kredi alabilir. Eğer aile banka onayı ile 2,7 milyon sek üzeri yani 2,9 milyon almak isterse aylık ödeyeceği faiz +%1 artıyor. Bunu kesinlikle tavsiye etmiyorum.
Ayrıca İsveç’te konut kredileri (bolån) 3 ay, 1, 2, 3, 4, 5, ... 10 yıl sabit ödemelidir. Sonrası banka sizinle yeniden kontak kurup yeni bir vade seçmenizi isteyecektir. Vade değişim gününde (villkorsändringsdag) amortering (ana para borcunuzu azaltmak) ödeme fırsatınız olacaktır. Bolån max 50 yıldır. Yani örnek 3 yılı seçen bir ailenin ödeyeceği aylık taksitler 3 yıl boyunca sabit olur 3 yıl sonra banka ile borçlular tekrar görüşür ve piyasa faiz oranları çerçevesinde yeni bir vade veya vadeler seçimi yaparak devam edebilirsiniz. Tavsiye edebileceğim sabit yıl ödeme kısa vadeli max 3 yıl sabit sonrası banka ile teyitleşip en uygun faiz oranlı seçeneğe ve vadeye yani yine değişken 3 ay, 1, 2, 3, 4, 5,....10 yıl seçeneklerden birisi veya birden fazla krediniz var ise birkaç farklı vadeler seçilmelidir. Vade uzadıkça faiz oranı da yüksek olur bilginiz olsun.
İsterseniz çekeceğiniz kredinin bir kısmını 1 yıl, bir kısmını 3 yıl, 1 kısmını 3 ay sabit seçebilirsiniz. Eğer birkaç ay içerisinde veya birkaç yıl içinde miras kalacak ise, veya bir gayrimenkul satışınız olacak ise veya bir yerden maddi beklentiniz var ise parçalı şekilde sabit yıllara bölmek çok faydalı olacaktır.
Mesela tamamını 3 yıl sabit ödemeli olarak çektiniz ve 1 yıl sonra elinize toplu para geçti bankaya gidip ara ana para ödemesi yapacak olsanız ilk baştan 3 yıl için imza attığınız için 3 yıllık faizi ödemek zorundasınız. Maddi beklentisi olanların ana parayı parçalı farklı sabit yıl şeklinde yapması çok iyi olur. Hiçbir ekstra gelir beklentisi olmayan fast olarak çalışanların piyasa faiz oranları iyi ise 1, 2, 3 yıl sabit ödemeli almanız iyi olur. Eğer saat ücretli değişken maaş alıyorsanız ödeme gücünüze göre 3 yıl sabit ödemeli almanız daha iyi olur. 4, 5 yıl ve vadeler uzadıkça faiz oranları yükseliyor.
Mesela tamamını 3 yıl sabit ödemeli olarak çektiniz ve 1 yıl sonra elinize toplu para geçti bankaya gidip ara ana para ödemesi yapacak olsanız ilk baştan 3 yıl için imza attığınız için 3 yıllık faizi ödemek zorundasınız. Maddi beklentisi olanların ana parayı parçalı farklı sabit yıl şeklinde yapması çok iyi olur. Hiçbir ekstra gelir beklentisi olmayan fast olarak çalışanların piyasa faiz oranları iyi ise 1, 2, 3 yıl sabit ödemeli almanız iyi olur. Eğer saat ücretli değişken maaş alıyorsanız ödeme gücünüze göre 3 yıl sabit ödemeli almanız daha iyi olur. 4, 5 yıl ve vadeler uzadıkça faiz oranları yükseliyor.
Ülkede ekonomik kriz veya savaş olmadığı sürece çok büyük bir değişiklik olmaz zaten mevduata eksi(-) faiz veren bir ülke idi ve enflasyon durumu da ortada.
Ama; 24 Şubat 2021 de başlayan Ukraina-Rusya savaşı artan enerji fiyatları ve artan enflasyon oranları neticesinde faizler yükselmeye başladı. Daha önce Riksbanken (İsveç Merkez Bankası) 2024 yılına kadar reporäntan ( gecelik faiz ) sıfır (0) % olacağını beyan etmişti ama 2022 yılında reporäntan kullanmaktan vazgeçerek styrräntan (politika faizi) adını kullanmaya başladı. Eski adı reporäntan yeni adı styrräntan olan faizi 0 % dan 0,25%'e sonra 0,25%'ten 0,75%'e yükseltti. Daha sonra 0,75%' ten 1,75%'e yükseltti. Riksbanken Başkanı' nın beyanına göre styrräntan faiz artışı 2022 Kasım ve 2023 Şubat ayında olmak üzere iki kez daha yükseltilecek. 1990 yılından bu yana enflasyon ilk defa eylül 2022' de 9,7 %' e yükseldi. Ekim 2022' de 9,3 %' e geri düştü ve ilerleyen zamanlarda ne olacağını birlikte göreceğiz. İsveç' teki büyük bankalarından gelen açıklamalar eşliğinde konut fiyatları düşmeye devam ediyor bu durum bazı bankalara göre 2023 ilk çeyreği bazı bankalara göre ikinci çeyreğinde düşebilecek son seviyeye gelebileceği yönünde. İsveç ekonomik olarak dünya ile iç içe olduğu için ileriye yönelik enerji fiyatları, savaşın gidişatı, enflasyon durumu, Amerika-Rusya-Çin üçlüsünün dünya üzerindeki etkilerine bağlı olarak İsveç' teki konut fiyatları ve faizlerin seyri değişiklik gösterecektir. Bunu zaman bize gösterecektir. (Sadece bu paragrafı 2022-11-20 tarihinde yazdım.)
7 Ekim 2023' de Israıl-Hamas arasında savaş başladı. Savaş sonrası petrol varili 93 doları görmesine rağmen şu an 76 dolar civarında. (2023-12-16) Riksbanken 23 Kasım 2023' te styrräntan faiz oranını arttırmayarak 4 %' te sabit tuttu. Eğer ihtiyaç olursa arttırabilirim dedi. Büyük bankaların tahmini ise şöyle: Riksbanken' in ilk kez faiz indirimlerine 2024 yazında başlayacağı, bir başka büyük banka ise 2024 yazı sonrası başlayacağı yönünde. Vi får se! Birlikte göreceğiz. 2 savaş devam ederken ve yükselen faiz oranları ile şu an da isveç halkı 2022 savaş öncesine göre oldukça yüksek faiz maliyetlerine katlanmaktadır. 2023 yılında en çoğu inşaat sektörü olmak üzere 7300 şirket iflas etti. Bu korona döneminden daha fazla. Faizler yüksek olduğu bir ortamda otomatik olarak ev alım satımı da haliyle yavaşlar ve fiyatlar düşer. Riksbanken' in enflasyon hedefi 2 %, 2026 4. çeyrek styrräntan tahmini 3,51%. Kasım 2023 enflasyonu 5,8 %, KPIF ( Konsüment Pris Index med Fast ränta) ise 3,6 % e düştü. Savaşlar sona erer, enflasyon 2 % e düşer, enerji fiyatları ve petrol fiyatı artmaz ise İsveç eski bedeva para ( sıfır faize yakın) dönemine yani 1 ile 1,5% arasındaki konut kredisi faizlerinin olduğu dönemi yaşar. Birlikte göreceğiz. ( Sadece bu paragrafı 2023-12-16 tarihinde yazdım.)
Örnek olarak bir aile 3 milyon sek kredi alacak ise %15 peşinat hazır olması gerekiyor. ( 450.000 sek ) Buraya dikkat! Alacağınız ev 3 milyon sek ve siz yarısına kredi alıp yarısını ödeyecekseniz yani 1,5 milyon borçlanacaksanız amortering ödemiyorsunuz. Amortering ile ilgili değişiklik 1 Haziran 2016' da yürürlüğe girmiş.
Amortering açıklaması yapıyorum dikkatli okuyunuz !
Alınan evin değerinin yüzde % 50 si ödenir ise amortering (0) sıfır . Yüzde 15 peşinat verdiğiniz takdirde kalan anaparanın % 85 lik kısımda ; %70 -%85 arasında yıllık extra %2 amortering ödeyeceksiniz. Bu amortering faiz + evin avgiftine ilave geliyor. Yukarıda bahsettiğim üzere birde verilebilecek kredi limiti üzerinde kredi alırsanız extra % 1 daha ödeyeceksiniz .
Amortering son kısım: Ana paranız % 50 ile % 70 arasına geldiği zaman ödeyeceğiniz amortering oranı %1 e düşüyor.
Amortering % 1 ne demek? Mesela 3 milyon kredi almıştınız ve %15 ödemiştiniz bayağı bir yıl ödedikten sonra ana paranın mesela % 60 kaldı yani 3 milyon -peşinat (%15=450.00) =2550.000 bunun yüzde % 60 kalmıştı yani 2.550 x60/100=1.530.000 ana para borcunuz kaldı ise siz yıllık %1 amortering ödeyeceksiniz yani 1.530.000 nin yüzde 1'i = Yıllık 15.300 kron yapıyor. Aylık 1 275 kron ödeyeceksiniz. Amortering yüzdelik dilimleri çektiğiniz miktara ve ana para yüzdesine göre değişiyor anlaşıldığı üzere.
Amortering % 1 ne demek? Mesela 3 milyon kredi almıştınız ve %15 ödemiştiniz bayağı bir yıl ödedikten sonra ana paranın mesela % 60 kaldı yani 3 milyon -peşinat (%15=450.00) =2550.000 bunun yüzde % 60 kalmıştı yani 2.550 x60/100=1.530.000 ana para borcunuz kaldı ise siz yıllık %1 amortering ödeyeceksiniz yani 1.530.000 nin yüzde 1'i = Yıllık 15.300 kron yapıyor. Aylık 1 275 kron ödeyeceksiniz. Amortering yüzdelik dilimleri çektiğiniz miktara ve ana para yüzdesine göre değişiyor anlaşıldığı üzere.
Konut kredisi çekerken mümkün olduğu kadar peşinatın fazla verilmesi faiz + ev avgifti + amortering ( % 2 veya % 1 ) maliyetinizi düşürecektir.
Örnek olarak 2 milyonluk ev alan bir aile 800.000 kron ödeyip % 60' ı için borçlanır ise bankaya ödeyeceği maliyet şöyle olur;
Faiz + ev avgifti + %1 amortering şeklindedir. Eğer 2 milyonluk ev alan bir aile 500 bin ödeyip 1,5 milyon kredi alır ise amortering hesaplaması % 75 de olduğu için yıllık %2 dir ta ki ana para borcunu % 70 in altına düşürene kadar yani ana para borcu yüzde yetmiş 1.4 milyonun altına düştüğü takdirde bankaya bu sefer faiz + avgift + % 1 amortering ödeyecektir. Kısaca ne kadar çok peşinat o kadar düşük amortering ödeniyor. 1 Mart 2018` de amortering zorunluluğu getirilmiş.
Yukarıda yazdığım üzere evin yarısına kredi çekilirse amortering sıfır (0). Amortering değişikliği neden yapılmış? Eskiden insanlar ev aldıktan altı ay sonra veya 1 yıl sonra bir expertiz yaptırıp aldığı evin fiyatının yükselmesi ile birlikte bankaya gidip bak ben evi 2 milyona aldım şimdi 2,2 milyon ve amortering % 2 ödüyordum tekrar hesaplayın şu an % 1 e düştüm ve kredimin rakamlarını düzenleyin veya evimin değeri yükseldi extra kredi daha istiyorum deyip ekstra kredi alabiliyor imiş. Bu durum da evin değerinin yükselmesi ile bankalardaki normal ev değerlerinin şişmesine borç tutarının artmasına amortering ödemelerinin azalmasına yol açtığı için İsveç bunu 1 Haziran 2016' da değiştirmiş. Kredi alınırken yapılan expertiz raporu 5 yıl geçerlidir denmiş ve 5 yıl süre zarfında benim evimin değeri arttı bana extra kredi verin veya ödediğim ana para miktarı yükselen ev değeri ile birlikte amortering oranım düştü veya sıfırlandı diye kimse diyemiyor. Kredi balonu olmamış oluyor bu şekilde.
Karı koca olarak işe başlayan birisi ev almak için ev arayışına girdiği zaman bankaların internet sitesinden lånelöfte ( ön onay verilen kredi ) başvurusu yaptığı zaman kredi onaylanır ise bu 6 ay bazı bankalarda 3 ay geçerlidir. Bu süre zarfında çekebileceğiniz kredi tutarına göre ev bakarsınız.
Kredi hesaplaması brüt maaş üzerinden yapılırken, gelir gider hesaplanır, ailede çalışan sayısı, çocuk sayısı, araba sayısı, gelir / gider dengesi bütün bunlar kredi onayınızı belirler. Kronofogden kapsamıma girmemek gerekiyor. ( anlayacağımız tabirle icralık olma durumu olanlar ) Bu nedenle herhangi bir vergi, fatura, telefon faturası gibi ödenmesi geciktirilmiş bir duruma düşmemek gerekiyor. Yıllık bankaya ödemiş olduğunuz faizin %30' unu geri iade alırsınız. Ayrıca alacağınız evin (villa- äganderätt) satış bedeli üzerinden bir defaya mahsus olmak üzere % 1,5 gayrimenkul alım vergisi ödersiniz. Daire (lägenhet-bostadsrätt) alırsanız böyle bir bedel ödemezsiniz.
Allah herkese ağız tadıyla oturabileceği, misafir ağırlayabileceği, güzelliklere vesile olabileceği daire, radhus, parhus veya villa nasip eylesin.
2020-04-15
Adnan Gündogdu
Snabbare Integration
På Svenska och På Turkisa
